Alquiler y realquiler

Historia

En la década de 1950, el alquiler era la forma más extendida de acceso a la vivienda en España, pero las políticas desarrolladas y el cambio de legislación (aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, eliminación de la desgravación por alquiler, etc) han reducido su extensión a % muy inferiores (en 2001 en España representaba un 11,4% de los hogares) .

Para potenciar el alquiler y contrarestar la imagen negativa generada por la sobrevaloración de los casos de impago se han desarrollado distintas iniciativas que pueden facilitar el aumento de población arrentaria) y la recuperación de este modelo. Estas son: la creación de guías que ayuden a conocer sus características y la prestación de avales a través de instituciones públicas (por ejemplo el Aval-lloguer. Catalunya).

Ventajas

• Tiene un coste inferior a la compra.
• Facilita la movilidad de los residentes.

Inconvenientes

• El contrato tiene una duración limitada. Según la legislación española su duración mínima (y habitual) es de 5 años (el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, prevé su reducción a 3 años). Transcurridos éstos, el precio del alquiler puede ser modificado libremente
• En el caso que el propietario o un familiar cercano necesite la vivienda deberás abandonarla aunque no haya finalizado el contrato.
• No puedes realizar reformas en la vivienda sin permiso del propietario.
• No formas parte de la comunidad de propietarios y por tanto no tienes voto en las decisiones de la comunidad.

1.- Mercado libre

Por mercado libre se entiende el acceso a la compra sin ningún tipo de ayuda por parte de la administración y a partir de los mecanismos propios de la oferta y la demanda.
En España, para promover el alquiler como mecanismo para facilitar el acceso a la vivienda de población con menos recursos se han implementado políticas de estíumulo del alquiler, basada principalmente en mejorar las garantías de cobro y mantenimiento a los arrendadores.

2.- Alquiler con opción a compra

Se trata de viviendas que se alquilan por un período mínimo de 5 años y con una opción de compra al final de este periodo. En cualquier caso, si el propietario de una vivienda alquilada quiere venderla deberá notificar al arrendatario su decisión de vender y darle la opción de ejercer el derecho a tanteo (excepto en el caso de un edificio de propiedad vertical que se venda de manera conjunta). En cualquier caso el precio de compraventa será aquel que determine el arrendador.

En países como Dinamarca se ha dado prioridad a los arrendatarios, organizados en cooperativas, para adquirir de manera preferente los edificios vendidos en su conjunto. A partir de este modelo se han generado muchas de la viviendas Andel, que consiste en un modelo cooperativo en cesión de uso, donde la propiedad del edificio no recae sobre los usuarios sino sobre el conjunto de la cooperativa.

En España ya se han dado con anterioridad modelos en los cuáles se accedía a la compra de una propiedad a partir de un alquiler inicial. Este es el caso del “acceso diferido a la propiedad” que fue muy común durante la dictadura franquista y se aplicó a muchos polígonos de vivienda y que actualmente todavía se aplica. Este modelo permite el acceso a la propiedad una vez se ha pagado su coste, a partir de cuotas mensuales equivalentes a alquileres. Tiene la particularidad de ser un modelo de acceso a la propiedad que no exige la firma de una hipoteca, y donde la propiedad del inmueble sólo pasa al cesionario una vez se ha finalizado su pago. Dada esta característica el cedente es quien debe abonar los gastos de conservación, el coste de prestación, los servicios y las contribuciones, tasas, impuestos y derechos estatales y locales.

3.- Alquiler de una vivienda de protección oficial

Son viviendas que se construyen financiadas por el Ministerio de Fomento, las comunidades autónomas o determinadas entidades privadas. Se caracterizan por tener una superficie inferior o igual a 90 m² y un precio €/m2 limitado.

En España no han sido habituales, pero es el único mecanismo que se ha utilizado hasta ahora para conseguir que las promociones de vivienda social mantengan su fin social de manera duradera en el tiempo, puesto que en las VPO de compra por lo general se desclasifican a los 10 años, de modo qeu los primeros adquirientes capitalizan el esfuerzo colectivo de la construcción de estas viviendas.

Preguntas a lanzar al foro

• ¿Cómo y por qué se pasó del alquiler vitalicio (renta antigua) a la Ley de Arredamientos Urbanos actual?
• Que políticas podrían favorecer el aumento del alquiler en el contexto actual español?